Діяльність ОСББ
ДІЯЛЬНІСТЬ ОБ’ЄДНАННЯ СПІВВЛАСНИКІВ БАГАТОКВАРТИРНОГО БУДИНКУ
1. Права та обов’язки?
2. Управління ОСББ?
3. Майно та гроші?
4. Законодавчі та нормативно-правові акти для діяльності ОСББ?
І. ПРАВА ТА ОБОВ’ЯЗКИ?
Після реєстрації життя в ОСББ лише починається. Головне - це робота ОСББ після неї. Необхідно чітко уявляти можливості, які ви отримали, а також механізми втілення ваших мрій у життя.
Рішення загальних зборів, прийняте відповідно до статуту, є обов'язковим для всіх співвласників.
Співвласники в ОСББ мають такі права :
- брати участь в управлінні об'єднанням;
- обирати та бути обраним до складу статутних органів об'єднання;
- знайомитися з протоколами загальних зборів, робити з них виписки;
- одержувати в установленому порядку інформацію про діяльність об'єднання;
- вимагати від статутних органів захисту своїх прав та дотримання співвласниками правил добросусідства;
- одержувати в установленому статутом порядку інформацію про діяльність асоціації.
Зверніть увагу:
- що об’єднання на вимогу співвласника зобов'язане надати йому для ознайомлення всі свої фінансові звіти.
- здійснення співвласником своїх прав не може порушувати права інших власників.
- Спори щодо здійснення прав співвласників вирішуються за згодою сторін або в судовому порядку.
Обов’язки співвласника в ОСББ:
- виконувати вимоги статуту об'єднання;
- виконувати рішення статутних органів, прийняті у межах їхніх повноважень;
- використовувати приміщення за призначенням, дотримуватися правил користування приміщеннями;
- забезпечувати збереження приміщень, брати участь у проведенні їх ремонту;
- забезпечувати дотримання вимог житлового і містобудівного законодавства щодо здійснення ремонту чи реконструкції приміщень або їх частин, не допускати порушення законних прав та інтересів інших власників;
- додержуватися вимог правил утримання жилого будинку і прибудинкової території, правил пожежної безпеки, санітарних норм;
- своєчасно і в повному обсязі сплачувати належні платежі;
- відшкодовувати за власний рахунок і у повному обсязі збитки, заподіяні майну інших власників особисто або іншою особою, що займає чи використовує приміщення на законних підставах або з відома власника;
- виконувати передбачені статутними документами обов'язки перед об'єднанням;
- попереджувати псування неподільного та загального майна, інформувати органи управління об'єднання про пошкодження та вихід з ладу технічного обладнання;
- додержувати чистоти в місцях загального користування та тиші в нічний час (з 22.00 до 8.00).
Статутом об’єднання можуть бути встановлені інші обов’язки співвласників.
Загальні права ОСББ
Об'єднання має право відповідно до законодавства та статуту:
- утворювати органи управління, визначати умови та розмір плати за їхню діяльність;
- приймати рішення про надходження та витрати коштів об’єднання;
- визначати порядок користування спільним майном відповідно до статуту об’єднання;
- укладати договори;
- виступати замовником робіт з капітального ремонту, реконструкції багатоквартирного будинку;
- встановлювати порядок сплати, перелік та розміри внесків і платежів співвласників, у тому числі відрахувань до резервного та ремонтного фондів;
- здійснювати для виконання статутних завдань господарче забезпечення діяльності об’єднання в порядку, визначеному законом;
- визначати підрядника, укладати договори про управління та експлуатацію, обслуговування, реконструкцію, реставрацію, проведення поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення майна з будь-якою фізичною або юридичною особою;
- здійснювати контроль за своєчасною сплатою внесків і платежів;
- захищати права, представляти інтереси співвласників у судах, органах державної влади, органах місцевого самоврядування, на підприємствах, в установах та організаціях незалежно від форми власності;
- використовувати допоміжні приміщення у багатоквартирному будинку для потреб органів управління об’єднання;
- встановлювати сервітути, здавати в оренду допоміжні приміщення та інше спільне майно багатоквартирного будинку.
- Загальні збори об’єднання мають право делегувати асоціації, до якої входить об’єднання, частину повноважень своїх органів управління.
- Об’єднання може стати засновником (членом) асоціації.
Права правління
|
Це важливо! Правління діє за дорученням загальних зборів та в межах статутних повноважень. |
Для забезпечення виконання власниками приміщень своїх обов'язків об'єднання має право :
- робити співвласникам попередження про порушення ними статутних або інших законних вимог і вимагати їх дотримання;
- вимагати відшкодування збитків, заподіяних спільному майну об'єднання з вини власника або інших осіб, які користуються його власністю;
- вимагати від співвласників своєчасної та у повному обсязі сплати всіх встановлених цим Законом та статутом об’єднання внесків і платежів, у тому числі відрахувань до резервного та ремонтного фондів;
- звертатися до суду в разі відмови співвласника відшкодовувати заподіяні збитки, своєчасно та у повному обсязі сплачувати всі встановлені цим Законом та статутом об’єднання внески і платежі, у тому числі відрахування до резервного та ремонтного фондів;
- виступати засновником (учасником) інших юридичних осіб.
ВАЖЛИВО! Загальні збори об'єднання можуть прийняти рішення про списання боргів співвласників у разі виконання ними робіт, необхідних для утримання спільного майна об'єднання, на суму боргу.
Обов’язки ОСББ:
- забезпечувати належний санітарний, протипожежний і технічний стан неподільного та загального майна, що належить членам об'єднання;
- звітувати загальним зборам про виконання кошторису об'єднання за рік;
- забезпечувати виконання вимог статуту об'єднання;
- виконувати свої договірні зобов'язання;
- забезпечувати дотримання інтересів усіх співвласників при встановленні умов і порядку володіння, користування і розпорядження спільною власністю, розподілі між співвласниками витрат на експлуатацію та ремонт спільного майна;
- припиняти дії третіх осіб, що утруднюють або перешкоджають реалізації прав володіння, користування і розпорядження неподільним та загальним майном членами об'єднання;
- у випадках, передбачених законодавством, статутом об'єднання, представляти інтереси співвласників відповідно до наданих повноважень у відносинах з третіми особами.
Виконання зобов'язань об'єднанням належить до повноважень його правління відповідно до статуту об'єднання.
ІІ. УПРАВЛІННЯ ОСББ?
Органи ОСББ:
- загальні збори;
- правління;
- ревізійна комісія ОСББ.
Загальні збори
Є вищим органом управління об'єднання. Вони скликаються і проводяться згідно з вимогами статуту об'єднання.
Загальні збори скликаються і проводяться в порядку, передбаченому для установчих зборів, правлінням об’єднання або ініціативною групою з не менш як трьох співвласників.
Рішення загальних зборів оприлюднюється. У передбачених статутом або рішенням загальних зборів випадках воно може бути надане співвласникам об'єднання під розписку або направлене поштою (рекомендованим листом).
Рішення загальних зборів може бути оскаржене в судовому порядку.
Рішення, які приймають виключно загальні збори:
- затвердження статуту об'єднання, внесення змін до нього;
- обрання членів правління об'єднання;
- питання про використання спільного майна;
- затвердження кошторису об'єднання та річного звіту;
- попереднє (до їх укладення) погодження умов договорів, укладених на суму, що перевищує зазначену в статуті об’єднання, договорів, предметом яких є цінні папери, майнові права або спільне майно співвласників чи їх частина;
- визначення порядку сплати, переліку та розмірів внесків і платежів співвласників;
- прийняття рішення про реконструкцію та ремонт багатоквартирного будинку або про зведення господарських споруд;
- визначення розміру матеріального та іншого заохочення голови та членів правління;
- визначення обмежень на користування спільним майном;
- обрання та відкликання управителя, затвердження та зміна умов договору з управителем, прийняття рішення про передачу функцій з управління спільним майном багатоквартирного будинку повністю або частково асоціації;
- заснування інших юридичних осіб або участь у товариствах.
За рішенням загальних зборів можуть бути обрані представники від об'єднання, яким зборами надаються відповідні повноваження щодо оперативного вирішення нагальних питань шляхом скликання зборів представників. Статутом визначаються порядок скликання та голосування, перелік питань, які можуть вирішуватися зборами представників.
Представники ОСББ
За рішенням загальних зборів можуть бути обрані представники від об'єднання, яким зборами надаються відповідні повноваження щодо оперативного вирішення нагальних питань шляхом скликання зборів представників. Статутом визначаються порядок скликання та голосування, перелік питань, які можуть вирішуватися зборами представників.
|
Це важливо! Збори представників не можуть вирішувати питання, які стосуються майнових прав членів об'єднання, погіршують умови використання майна або умови проживання. |
Правління
Обирається для керівництва поточною діяльністю об'єднання. Правління має право приймати рішення з питань діяльності об'єднання, визначених статутом.
Правління є виконавчим органом об'єднання і підзвітне загальним зборам.
Порядок обрання та відкликання членів правління, їх кількісний склад та строки обрання встановлюються загальними зборами.
Компетенція правління:
- підготовка кошторису об'єднання та річного звіту;
- здійснення контролю за своєчасною сплатою співвласниками внесків і платежів та вжиття заходів щодо стягнення заборгованості згідно з законодавством;
- розпорядження коштами об'єднання відповідно до затвердженого загальними зборами об'єднання кошторису;
- укладення договорів про виконання робіт, надання послуг та здійснення контролю за їх виконанням;
- ведення діловодства, бухгалтерського обліку та звітності про діяльність об'єднання;
- скликання та організація проведення загальних зборів співвласників або зборів представників;
Ревізійна комісія (ревізор)
Обирається для здійснення контролю за фінансово-господарською діяльністю об'єднання на загальних зборах з числа членів об'єднання. Також можна залучити аудитора.
Порядок діяльності ревізійної комісії та її кількісний склад затверджуються загальними зборами.
Управитель
Фізична особа - підприємець або юридична особа - суб’єкт підприємницької діяльності, яка за договором із співвласниками забезпечує належне утримання та ремонт спільного майна багатоквартирного будинку і прибудинкової території та належні умови проживання і задоволення господарсько-побутових потреб.
Управління багатоквартирним будинком здійснює об’єднання через свої статутні органи управління.
За рішенням загальних зборів функції з управління багатоквартирним будинком можуть бути передані (всі або частково) управителю або асоціації. Об’єднання самостійно визначає порядок управління багатоквартирним будинком та може змінити його у порядку, встановленому цим Законом та статутом об’єднання.
Форма управління неподільним та загальним майном житлового комплексу може бути змінена у будь-який час.
ІІІ. МАЙНО ТА ГРОШІ?
Майно – це те, заради чого, власне, і створено ОСББ. Слід розуміти, що саме і на яких умовах вам належить. Необхідно чітко знати, на що ви маєте право і які у вас обов'язки. Без уміння розумно розпоряджатися власним майном неможливо стати справжнім власником.
Спільне майно співвласників багатоквартирного будинку:
- приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія.
Платежі та утримання, експлуатація та ремонт спільного майна
Частка співвласника у загальному обсязі внесків і платежів на утримання, реконструкцію, реставрацію, проведення поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення спільного майна у багатоквартирному будинку встановлюється пропорційно до загальної площі квартири (квартир) та/або
Кошти ОСББ
|
Це важливо! Кошти ОСББ надходять та зберігаються на рахунках у банківських установах і використовуються за їх призначенням. |
Кошти ОСББ надходять та зберігаються на рахунках у банківських установах і використовуються за їх призначенням.
- залишки коштів на утримання і ремонт багатоквартирного будинку на рахунках особи, що здійснювала управління таким будинком до створення об’єднання;
- внески і платежі співвласників;
- кошти, отримані об’єднанням у результаті здавання в оренду допоміжних приміщень та іншого спільного майна багатоквартирного будинку;
- кошти, отримані об’єднанням як відшкодування за надані окремим категоріям громадян пільги на оплату житлово-комунальних послуг та призначені житлові субсидії;
- кошти та майно, що надходять для забезпечення потреб основної діяльності об’єднання;
- добровільні майнові, у тому числі грошові, внески фізичних та юридичних осіб;
- кошти, залучені на умовах кредиту або позики;
- кошти державного та/або місцевого бюджетів, отримані на підставі спільного фінансування для утримання, реконструкції, реставрації, проведення поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення багатоквартирного будинку;
- пасивні доходи;
- доходи від діяльності заснованих об’єднанням юридичних осіб, що спрямовуються на виконання статутних цілей об’єднання;
- кошти, отримані з інших джерел, що спрямовуються на виконання статутних цілей об’єднання.
Порядок сплати, перелік та розміри внесків і платежів співвласників, у тому числі відрахувань до резервного та ремонтного фондів, встановлюються загальними зборами об’єднання.
Використання та розпорядження коштами здійснюється відповідно до статуту та затвердженого кошторису.
Перелік та розміри платежів, а також порядок та строки їх сплати встановлюються
Комунальні послуги
За технічні можливості поквартирного обліку споживання послуг (води, тепла, газу, електроенергії) власники можуть перераховувати кошти:
- безпосередньо на рахунки підприємство-постачальників;
- на рахунок ОСББ для подальшого передання підприємствам-постачальникам.
|
Це важливо! Власники несуть відповідальність за своєчасність оплати незалежно від використання приміщень чи надання в оренду. |
За технічної неможливості поквартирного обліку споживання послуг , розрахунки з підприємствами-постачальниками здійснюються за показниками загальнобудинкових приладів обліку. Розподіл загальних рахунків між власниками приміщень здійснюється відповідно до законодавства та статуту з урахуванням розміру частки належного майна та кількості мешканців квартири (з тимчасовими включно).
Якщо управителем є правління ОСББ, воно може бути колективним замовником (абонентом) побутових послуг та несе повну відповідальність за їх своєчасну
Ремонт приміщень
Власник повинен забезпечити використання, утримання, реконструкцію, реставрацію, капітальний ремонт приміщень або їх частини без завдання шкоди майну і порушення прав та інтересів власників. Розмір витрат на утримання і ремонт власності визначає статут ОСББ та соціальна угода.
|
Це важливо! Власник, який заподіяв збитки спільному майну або майну інших членів ОСББ, має повністю відшкодувати їх. Також він несе відповідальність за збитки, заподіяні особою, яка проживає спільно з ним, або орендарем, якщо договір оренди не передбачає іншого. Відшкодування може бути у грошовій чи іншій формі. |
Оренда приміщення в ОСББ
Власник приміщення в ОСББ може здати його в оренду для проживання чи роботи, якщо це не суперечить нормам використання приміщень та не шкодити інтересам інших власників. За необхідності може бути здійснене переведення приміщення у нежиле за визначеним у місті Порядком. Важливо при цьому, щоб ОСББ мало оформлене право власності на таке приміщення.
ІV.ЗАКОНОДАВЧІ ТА НОРМАТИВНО–ПРАВОВІ АКТИ ДЛЯ ДІЯЛЬНОСТІ ОСББ?
1. Закон України "Про житлово-комунальні послуги" від 24.06.2014 р. № 1875-IV ;
2. Закон України "Про приватизацію державного житлового фонду" від 19.06.1992р. №2482-ХІІ ;
3. Закон України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" від 29.11.2001р. №2866-ІІІ ;
4. Закон України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» від 14 травня 2015 року № 417-VIII ;
6. Постанова Кабінету Міністрів України " Постанова Кабінету Міністрів України від 01.06.2011р. №869 «Про забезпечення єдиного підходу до формування тарифів на житлово-комунальні послуги» ;
9. Постанова Кабінету Міністрів України від 11.10.2002р. №1521 «Про реалізацію Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» (зі змінами згідно постанови Кабінету Міністрів України від 22.09.2004р. №1242);
10. Наказ Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства від 27 серпня 2003 року № 141 (у редакції наказу Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 23 вересня 2015 року № 238) «Про затвердження Типового статуту об'єднання співвласників багатоквартирного будинку та Типового договору відносин власників житлових і нежитлових приміщень та управителя» ;